财产抵押，什么叫抵押

1，什么叫抵押

根据我国合同法的规定：抵押，是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

什么叫抵押

2，什么是抵押

指债务人或第三人不转移财产的占有权，而将财产抵押作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押财产折价或以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。

就是银行把钱借给你，但银行要把你的房产证拿到银行，等你把银行的钱还完了，银行再把房产证还给你。如果你要是不还钱，银行就把你的房子强行给卖了，以还银行欠款。

什么是抵押

3，哪些财产可以抵押

（1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（2）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（3）抵押人依法有权处罚的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（4）抵押人依法有权处罚的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（5）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（6）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产1并抵押。

哪些财产可以抵押

4，什么是房地产抵押如何进行房地产抵押

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿

5，抵押的概念是什么

抵押是指债务人或者第三人的特定财产是不转移占有的前提下，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在抵押法律关系中，提供财产的债务人或者第三人称为抵押人；债权人享有的当债务人不履行债务时以变卖抵押物优先受偿的权利称为抵押权；享有抵押权的债权人称为抵押人．

抵押是指债务人或者第三人不转移对《担保法》第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。抵押是借款合同的一个重要特征，是存在抵押品时，银行的放款的安全性将提高，但同时借款者的成本也会增加，正因为这样，借款者愿意向银行支付的利息也会较低，对银行来说其收益未必增加。抵押(collaterlization) 当出现违约时,赋予贷款人依法没收特定的企业资产的权利,被广泛用来减少与借贷相关的激励问题(即在拖欠发生时使放款者可以获得特定资产). 抵押物,指提供担保的财产. 抵押合同,指受益的债权人与抵押人之间所订立的,确认相互之间抵押权利与义务关系的书面协议.

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6，哪些财产可以抵押

根据《物权法》第一百八十条、第一款的规定，可以抵押的财产包括：（一）建筑物和其他土地附着物。建筑物包括住宅、体育馆等，但并非所有的建筑物都可以抵押，只有抵押人有权处分权的建筑物才可以抵押。其他土地附着物，指附着于土地之上的除房屋以外的不动产。包括桥梁、隧道、大坝、道路等构筑物，以及林木、庄稼等。（二）建设用地使用权。建设用地使用权是权利主体依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。按照现行法律规定，取得建设用地使用权主要有以下几种方式：（1）通过无偿划拨取得。（2）通过出让取得。（3）通过有偿转让取得。建设用地使用权取得的方式不同，权利人享有的处分权也不同，建设用地使用权可否抵押，取决于法律是否赋予权利人处分的权利。对于法律不允许抵押的建设用地使用权，不可以作为抵押标的物。（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。《物权法》第一百三十三条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以抵押。按照这一规定，只要是通过招标、拍卖、公开协商方式承包荒地，不论承包人是本集体经济组织成员，还是本集体经济组织之外的单位或者个人，都可以依法将荒地的承包经营权抵押。（四）生产设备、原材料、半成品、产品。生产设备包括：工业企业的各种机床、计算机、化学实验设备、仪器仪表设备、通讯设备，海港、码头、车站的装卸机械，拖拉机、收割机、脱粒机等农用机械等。原材料指用于制造产品的原料和材料，比如用于炼钢的铁矿石，用于造纸的纸浆，用于生产家具的木料，用于制作面粉的小麦，用于建设工程的砖、瓦、沙、石等。半成品指尚未全部生产完成的产品，比如尚未组装完成的汽车，尚未缝制纽扣的服装，尚未成熟的农作物等。产品指生产出来的物，比如汽车、轮船等交通工具，仪表、仪器、机床等生产设备，电视机、电冰箱、大米、白面等生活用品。（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器。实践中，建设工程往往周期长、资金缺口大，以正在建造的建筑物、船舶、航空器作为贷款的担保，对于解决建设者融资难，保证在建工程顺利完工具有重要作用，为此，《物权法》规定在建的建筑物、船舶、航空器可以抵押。（六）交通运输工具。交通运输工具包括：飞机、船舶、火车、各种机动车辆等。（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。这是一项兜底性规定，以适应不断变化的经济生活需要。

7，房地产抵押担保的内容和登记和程序是什么

一方面，抵押登记的作用是为了交易安全。设立抵押权的本身是为了保障主债权的安全，经过登记这一法定程序，能起到对抵押物是否有瑕疵的把关作用，有利于抵押权人的保护。另一方面，我国现行的法律规定抵押登记是法定要式行为，抵押权是一种在抵押物上所设定的他项权利，履行抵押登记手续是抵押法律关系成立的必要条件。我国《担保法》规定，当事人以土地使用权、城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物、林木、航空器、船舶、车辆以及企业的设备和其他动产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。房地产抵押登记分成三种情况，一是双方签订抵押合同后的权利设定登记；二是权利内容变更时的变更登记；三是权利消除时的注销登记。根据"中华人民共和国担保法"第41条的规定，房地产抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。房地产抵押登记包括房地产抵押设定登记、房地产抵押注销登记和处分抵押房地产后的过户登记。 (1)房地产抵押设定登记。房地产抵押必须经过登记才能发生法律效力，否则即使签订了抵押合同，经过了抵押合同公证，也起不到担保作用。所以房地产抵押合同当事人应在签订抵押合同后即申请房地产抵押登记，领取《房地产他项权证》。《城市房地产管理法》第61条第1款规定，房地产抵押时，应当向县以上地地方人民政府规定的部门办理抵押登记。 (2)房地产抵押注销登记。在抵押权所担保的主债权因受偿、抵销、免除等原因而消灭之后，房地产抵押合同当事人应及时地向房地产抵押登记机关申请注销登记。注销登记后，房地产抵押权在形式上消灭。 (3)处分房地产后的过户登记。债务人到期不能偿还全部债务，抵押权人即可根据公证机关依法赋予强制执行效力的《房地产抵押合同》向人民法院申请强制执行，拍卖抵押的房地产。抵押房地产一经拍卖，即发生房地产权属变更，新的房地产权利人和抵押人应向房产管理部门和土地管理部门申请过户登记。 2受理单位《城市房地产管理法》规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记。《物权法》规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效。抵押物不具有优先受偿权。鉴于我国各地土地和房地产管理体制差别很大、有多种管理模式，法律规定以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其登记机关由县级以上人民政府规定。由于抵押权是从所有权这一物权上设定的他项权利——担保物权，即限制物权，其主要作用在于限制抵押人对抵押房地产的处分权利，未经抵押权人同意，抵押物不得进行转让、出租等处分，以避免担保悬空，所以登记机关只能从不动产的交易权属登记机关中指定，不能委托其他部门。《城市房地产管理法》对房地产转让或者变更规定了法定程序，即先申请房产变更登记，凭变更后的房屋所有权证书，申请土地使用权变更登记。为了简化程序，方便当事人申办，同时也为了保证抵押登记的安全性，部分地方规定，以房、地合一的房地产抵押的，房地产管理部门为抵押登记机关；以地上无定着物的出让土地使用权抵押的，由核发土地使用权证书的土地管理部门办理抵押登记。 [编辑] 3登记材料根据《房屋登记办法》，申请抵押权登记，应当提交下列材料： (1)登记申请书； (2)申请人的身份证明； (3)房屋所有权证书或者房地产权证书； (4)抵押合同； (5)主债权合同； (6)其他必要材料。登记机关应当对申请人的申请进行审查，审查的内容主要包括：抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件；抵押人提供的房地产权利证明文件与权属档案记录内容是否相符，查对权属证书的真伪等，并由审核人签字在案。对符合登记条件的应在法定期限内核准登记记入登记簿并颁发他项权利证书。 4登记程序房地产抵押登记基本程序如下： 1．抵押登记申请办理房地产抵押登记，应当向登记机关提交下列文件： (1)房地产抵押登记申请书； (2)抵押当事人的身份证明或法人资格证明； (3)抵押合同； (4)《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产证》； (5)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料； (6)可以证明抵押房地产价值的资料； (7)登记机关认为必要的其他文件。 2．受理申请审查申请人所提交的文件是否真实、齐备，申请文件不符合规定的，不予受理；申请文件符合规定的，则予受理，给该申请编号并给回执，回执注明所收取的文件、受理日期和编号。 3．审核 (1)登记机关从房地产登记册查明申请转移登记的房地产权利状况，如有下列情形之一的，驳回转移登记申请： A．权属来源的性质是限制抵押(包括福利房、微利房，行政划拨土地、减免地价土地)而未取得有关部门同意的； B．根据城市规划，政府决定收回土地使用权的； C．司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； D．共有房地产，未经其他共有人书面同意的； E．权属有争议的； F．法律、法规或市、区政府规定禁止转让的。驳回登记申请，应自受理申请之日起在规定时间内书面通知申请人。 (2)从房地产登记册或电脑记录中查明申请抵押登记的房地产的权利状况后，审查下列文件是否真实、齐全和有效： A．身份证明； B．《房地产证》或其他房地产权利证书； C．抵押登记申请书是否按要求填写； D．抵押合同书是否符合有关法律、法规的规定。经审核符合规定的予以核准登记，并通知抵押当事人。 4．登记 (1)对核准抵押登记的，在房地产权利证书上加盖抵押专用章，并在房地产登记册上作抵押记录。抵押记录应包括抵押人，抵押权人，抵押物名称、面积、价值、抵押金额和抵押期限等内容。 (2)预购的房地产抵押时，应在买卖合同书上加盖抵押专用章。 5．收费发证 (1)登记费的收取标准按国家或地方的有关规定执行。 (2)将已加盖房地产抵押专用章的房地产权利证书在规定时间内退回抵押当事人(由抵押当事人凭回执、身份证明及交费凭证领取)。 6．立卷归档按规定建立土地和房地产登记的档案。 5变更行政主管部门 1，国务院建设行政主管部门(建没部)：负责归门管理全国的城巾房地产：抵押管理工作； 2．省、自治区建设行政主管部门(建设厅)：主管本行政区域内的城巾房地产抵押管理工作； 3，市、(区)县人民政府房地产行政主管部门(市国土房管局或(区)县国土房管局)负责管理本辖区内的城市房地产抵押管理工作。相关主体 1．抵押人，指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织； 2．抵押权人，指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。基本工作流程 1．抵押期间房地产权转移或变更的，当事人应自转移变更之门起30日内，持抵押权人同意其转移变更的证明文件，到原登记行政主管部门办理转移或变更登记。 2．房地产抵押当事人发生变更即合同主体变更的，当事人应自变更之日起30日内，持抵押权转让合同及有关证件到原登记行政主管部门重新办理抵押登记； 3．抵押当事人双方对抵押合同内容进行变更的，应自变更之日起15日内到原登记行政主管部门办理变更登记手续。 4．抵押房地产被处分后。原抵押当事人应自处分之日起15日内，到原登记行政主管部门办理注销登记。 5．已办理抵押登记的房地产，抵押权人将其债权及抵押权转让给第三人时，应当在抵押权转让合同签订后，到原登记行政主管部门办理抵押权变更登记手续。由于抵押权转让无须事先征得抵押人同意，因此，应由抵押权人和受转让的第三人到原登记行政主管部门办理抵押权变更登记手续。　　申报文件抵押权人和受转让的第三人办理抵押权变更登记时应提交以下各项文件、资料： 1．抵押权人原持有的房地产他项权利执照； 2．抵押权入和受转让第三人的身份证明； 3．原抵押合同； 4．债权及抵押权转让合同； 5．市国土房管局规定的其他文件。补充说明 1．《他项权利执照》遗失，抵押权人应向登记行政主管部门书面报失，并在有关报纸上声明作废，登记行政主管部门于登报声明30日后，补发《他项权利执照》。 2．抵押权人办理抵押登记，取得《他项权利执照》后，不得扣押抵押人的房地产权证。 6常见问题《物权法》及《房屋登记办法》实施以来，对房地产登记实务具有非常强的指导作用。在办理房地产抵押登记实践中产生了许多新问题。一、如何区分抵押权设立登记和抵押权变更登记抵押作为担保的一种方式，由于具有诸多的优点而被广泛采用，成为目前我国最普遍、最活跃的一种融资方式。对于抵押权设立登记和抵押权变更登记应如何进行区分？我们可以从两者的定义及本质特征来进行区分。抵押权设立登记是指根据抵押当事人申请，登记机构依法将抵押权设立的事项在登记簿上予以记载的行为。抵押权的变更登记，是指房地产抵押权主体（抵押人、抵押权人、抵押物）不发生改变，只是抵押权的客体和内容发生变化（例如抵押权人的名称、地址，抵押物的地址、面积发生改变等），将抵押权变更登记事项记载于抵押登记簿的行为。在登记实践中，需要办理房地产抵押权变更登记主要有以下几种情况：抵押权人的名称、地址发生改变而发生的房地产抵押权变更，例如抵押权人公司改制、更名等情形；抵押物的地址、面积发生改变；抵押权内容发生改变，包括抵押权顺位变化、抵押权存续期变化、抵押范围变化等。根据法律法规规定，房屋所有权、用益物权、担保物权均存在设立、变更、转移、注销（撤销）情形。抵押权设立登记是抵押权产生效力的必要条件，未经登记的抵押权不发生效力。所以抵押权的设立登记和抵押权的变更登记，简单地理解，两者间关系类似于所有权初始登记与所有权变更登记，是一种先后关系、从属关系，只有先办理了抵押权的设立登记，才有条件发生抵押权的变更登记。二、对于同一房屋上记载有先后设立的两个抵押权，在先的抵押权办理了债权数额减少的变更登记，变更登记时间晚于在后的抵押权，是否意味着其为后顺位优先受偿权是抵押权人对该抵押房屋享有的重要权利之一。在同一房屋上设定多个抵押权时，一旦抵押人无法履行债务致使抵押权人需要实现抵押权，经拍卖、变卖抵押房屋后所得价款，首先由第一顺位抵押权人按照已登记的债权数额优先受偿，后顺位的抵押权人依次受偿。这就意味着如果前一顺位抵押权人已将抵押物变卖所得价款全部受偿完毕后，后一顺位抵押权人将无法实现抵押权，遭受经济损失。所以优先受偿的顺位则是决定抵押权人能否实现抵押权的关键。《物权法》第一百九十九条规定了同一财产向两个以上债权人抵押的，在拍卖、变卖抵押财产后所得的价款清偿的顺序：1.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。2.抵押权已登记的先于未登记的受偿。3.抵押权未登记的，按照债权比例清偿。根据这一规定，已登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿，而在同样已登记的抵押权中，决定受偿顺序的是登记时间。登记时间则是登记机构将抵押登记核准登记并记载于登记簿的时间。要解决因登记在先的抵押权办理了债权数额减少的变更登记，变更登记时间晚于在后的抵押权，受偿顺序是否因此改变的问题，首先我们要确定的是，办理债权数额减少的变更登记是否影响到抵押权的顺位，登记时间是看抵押权设立的登记时间还是抵押权变更的登记时间。债权数额减少的变更登记属于抵押权变更登记的内容之一。根据前述对抵押权变更登记的理解，它并不对抵押权的主体产生改变，只是抵押的客体和内容的变化，并不影响到抵押当事人的民事法律关系。同时，抵押权设立登记与抵押权变更登记又是一种先后的、从属的关系。笔者认为抵押权的效力是在抵押权设立登记开始时便产生的，而抵押权变更登记并没有改变抵押权的效力。所以因债权数额减少的抵押权变更登记不对抵押权的顺位产生影响，抵押权顺位的登记时间应以抵押权设立登记的时间为准。但需注意的是，《物权法》第一百九十四条也规定了抵押权人可以放弃抵押权或抵押权的顺位。所以，因抵押权人放弃抵押权的顺位所办理的抵押权变更登记当然对抵押权的顺位产生了改变。三、私立学校、医院等单位所有的房地产能否抵押并办理抵押登记关于房地产抵押的范围，我国《担保法》、《物权法》及《房屋登记办法》均做出了禁止性规定。其中，对学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施做出了禁止抵押的规定。如何正确理解这一规定并应用于房地产抵押登记实务中非常重要。首先我们对《担保法》、《物权法》及《房屋登记办法》的这一规定要理解透彻。笔者认为，要满足这一规定需要同时具备三个条件：一是房产必须是以公益性为目的；二是房产属教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；三是这些房产必须是为事业单位、社会团体所有。满足了这些条件，则符合上述法律法规明确规定的禁止抵押范围。所以，公办学校、幼儿园、医院，显然是属于法律法规规定禁止抵押的范围。但是随着我国教育体制和医疗体制的改革，出现了越来越多的民办学校和医院，这种新型的教育、医疗单位由于自身的特点经常会出现融资需求，而以自身的资产进行抵押贷款无疑是一种重要的融资方式。那么在登记实践中遇到这类抵押需求，登记机构能否为其办理抵押登记？笔者认为，应当从下面几个方面来认识。首先，我们应当认清民办学校、私立医院的本质。根据《中华人民共和国民办教育促进法》规定，国家机构以外的社会组织或者个人，利用非国家财政性经费，面向社会举办的学校及其他教育机构属于民办教育事业。民办教育事业属于公益性事业，是社会主义教育事业的组成部分。民办学校与公办学校具有同等的法律地位。由此可以看出，以个人、社会组织名义开办的学校、幼儿园等，同样需要按照《中华人民共和国民办教育促进法》、《中华人民共和国民办教育促进法实施条例》、《幼儿园管理条例》等法律法规及相关规定设立，同样属于公益性事业，他们所有的教育设施（例如教学楼、实验楼等）是实现办学目的的根本保障。同样，根据国务院《医疗机构管理条例》规定，医疗机构应当以救死扶伤、防病治病，为公民的健康服务为宗旨。因此，私立医院同样是以社会公益为目的。因此，学校和医院无论是公立还是私立，均属于法律法规禁止抵押的范围。同样属于禁止抵押的范围还包括其他社会公益设施，例如公共图书馆、科学技术馆、工人文化宫、敬老院等用于社会公益目的的设施。其次，我们还需注意的是，根据《最高人民法院关于适用 < 中华人民共和国担保法 > 若干问题的解释》第五十三条规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。”这解释了例外的允许抵押情形需要满足两个条件：一是满足抵押物为教育设施、医疗设施和其他社会公益设施以外的财产；二是满足抵押目的是为事业单位、社会团体自身的债务设定抵押。 7注销登记如果上家也有贷款并没有还清，需要先给上家还清贷款，才能进行过户交易。若有上家贷款没还清的情况，则须在上述过户流程第二步前完成贷款，并办理注销抵押登记。一、步骤 ①申请提前还贷(如果上家还贷满一年，一般都可以申请提前还贷;如果没有还满一年，则根据上家贷款合同约定，支付违约金或者根本不能还贷) ②如果还贷满一年，则可以提前还贷。 ③贷款后3—5工作日内至银行领取注销抵押登记所需的资料。 ④到银行领取的注销抵押登记所需要的资料到交易中心办理注销抵押登记。二、到银行领取的资料一般为 ①房地产其他权利证明(他证) ②注销抵押登记的申请书 ③银行给出的委托书 ④银行营业执照复印件 ⑤客户已还清贷款的证明 ⑥保险单正本三、到交易中心办理注销抵押登记所需的资料 ①银行取出的注销抵押登记所需要的资料 ②注销人的身份证原件以及复印件 ③需要办理注销抵押登记手续的房屋产权证原件注：卢湾区、普陀区交易中心要提供房屋产权证若上家委托本公司人员替其办理注销抵押登记，需要另外提供以下资料： ①上家的委托书 ②受委托的本公司人员的身份证以及复印件[1]

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